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Makler

       Tätigkeitsumfang

       Maklervertrag

       Maklerverträge und das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz

       Maklerpflichten

       Provision

       Ersatz von Aufwendungen

Tätigkeitsumfang

Art der Tätigkeit

Die Tätigkeit eines Immobilienmaklers ist die Vermittlung von Immobiliengeschäften. Er ist daher kein Vertreter und darf nur dann, wenn es ausdrücklich vereinbart wurde, das vermittelte Geschäft auch abschließen oder Zahlungen von Dritten entgegennehmen.

Seine Vermittlungstätigkeit betrifft:

• den Kauf
   
• Verkauf und Tausch von Grundstücken
   
• Wohnungen
   
• Geschäftsräumen
   
• Fertighäusern
   
• Unternehmen
   
• Unternehmensbeteiligungen
   
• Miet- und Pachtverträge sowie sonstige Rechte über Grundstücke
   
• Wohnungen
   
• Geschäftsräume
   
• Unternehmen
   
• Hypothekardarlehen
   
• Anteilscheine und Beteiligungen an Immobilienfonds

Der Auftraggeber, ob Abgeber oder Interessent, ist jedoch nicht verpflichtet, das angebotene Geschäft auch abzuschließen. Auch wenn ein Makler mehrere Geschäftsmöglichkeiten anbietet, bleibt es immer dem Auftraggeber überlassen, ob er eine davon auch annimmt. Außer beim Alleinvermittlungsauftrag ist aber auch der Makler nicht verpflichtet, sich um die Vermittlung eines Geschäftes zu bemühen.

Verhältnis Makler - Auftraggeber

Auftraggeber kann sowohl ein Abgeber als auch ein Interessent sein. Der Makler muss die Interessen des Auftraggebers „redlich und sorgfältig“ wahren. Der Auftraggeber muss den Makler bei seiner Tätigkeit redlich unterstützen und darf die ihm mitgeteilten Geschäftsgelegenheiten nicht weitergeben. Makler und Auftraggeber müssen einander alle erforderlichen Nachrichten geben. Werden diese Pflichten verletzt, kann Schadenersatz und/oder die Minderung der Provision gefordert werden.

Solange dem Auftraggeber der Dritte nicht bekannt ist, kann er alle Erklärungen zur Wahrung seiner Rechte an den Makler richten. Dies gilt dann, wenn der Makler dazu berechtigt ist, Erklärungen, die zum Vertragsabschluss mit dem Dritten führen können, für den Dritten rechtswirksam entgegen zu nehmen.

Doppelmakler

Ein Makler ist meist als Doppelmakler tätig. Das heißt, dass bei der Vermittlung eines einzigen Objektes sowohl ein Maklervertrag mit dem Abgeber als auch ein Maklervertrag mit dem Interessenten besteht und der Makler um einen Ausgleich dieser beiden Interessen bemüht ist. Er muss die Interessen beider sorgfältig und redlich wahren.

Gegenüber Konsumenten muss auf eine Tätigkeit als Doppelmakler ausdrücklich hingewiesen werden. Unternehmer hingegen müssen genau darüber informiert werden, wenn ein Makler entgegen dem üblichen Geschäftsgebrauch nicht als Doppelmakler tätig ist.

Standesgemäßes Verhalten gegenüber den Auftraggebern

Makler sind verpflichtet, jedes standeswidrige Verhalten gegenüber Auftraggebern zu unterlassen.

Die Standesregeln verpflichten unter anderem zu Folgendem:

• Vermittlungen dürfen nur mit Einverständnis des Verfügungsberechtigten angeboten und durchgeführt werden
   
• Vermittlungen dürfen nur mit ausdrücklichem Hinweis auf die Eigenschaft als Immobilienmakler, auf die Provisionspflicht des Auftraggebers und auf die Höhe der Provision angeboten oder durchgeführt werden. Dies gilt laut Standesrecht zwar nicht, wenn das Gespräch in den Geschäftsräumen des Maklers stattfindet, sehr wohl aber im Anwendungsbereich des Konsumentenschutzgesetzes.
   
• Nach Abschluss eines Maklervertrages muss dem Auftraggeber unverzüglich eine schriftliche Bestätigung über den wesentlichen Inhalt gegeben werde
   
• Wird eine Privatperson auf die Möglichkeit einer Fremdfinanzierung hingewiesen, muss über die finanzielle Gesamtbelastung, insbesondere über Anzahlung und Rückzahlungsraten sowie über die Voraussetzungen für Wohnbauförderungsmittel informiert werden
   
• Anvertraute Gelder, die nicht unverzüglich weitergegeben werden, müssen auf ein Anderkonto eingelegt werden
   
• Vor Zustandekommen des Geschäftes und vor Ablauf einer allfälligen Rücktrittsfrist für Konsumenten dürfen keine Anzahlungen, Provisionszahlungen oder Teile davon, Angeld oder Reuegeld angenommen werden
   
• Hypothekardarlehen dürfen nur vermittelt werden, wenn der Auftraggeber schriftlich über bestimmte Beträge aufgeklärt wird
   
• Privatpersonen dürfen nicht unaufgefordert in ihrer Wohnung besucht werden, um Aufträge über die Vermittlung von Hypothekarkrediten zu erhalten

Standesgemäßes Verhalten gegenüber Berufskollegen

Makler sind verpflichtet, jedes standeswidrige Verhalten gegenüber Berufskollegen zu unterlassen.

Die Standesregeln verpflichten zu Folgendem:

• Die Berufsangabe zu verwenden
   
• Mit Personen, die das Gewerbe des Immobilienmaklers, des Immobilienverwalters oder des Bauträgers unbefugt ausüben, darf nicht regelmäßig zusammengearbeitet werden
   
• Bearbeiten mehrere Makler Fälle gemeinsam, darf ohne ausdrückliche Zustimmung des beauftragten Maklers kein direkter Kontakt mit dem Auftraggeber erfolgen
   
• Werden Aufträge von mehreren Maklern gemeinsam bearbeitet, dürfen die anderen Makler nicht unzutreffende oder unzureichende Informationen über das Rechtsgeschäft abgeben.
   
• Ein Makler darf keinen Maklervertrag abschließen, wenn er weiß oder wissen müsste, dass mit einem anderen Makler noch ein Alleinvermittlungsauftrag aufrecht ist
   
• Es darf keine unentgeltliche Vermittlung angeboten werden und auch keine Vermittlung zu Konditionen angeboten oder durchgeführt werden, die einer ordnungsgemäßen kaufmännischen Geschäftsführung widersprechen
   
• Es darf keine unlautere Kundenwerbung durchgeführt werden   

Der Maklervertrag

Inhalt des Maklervertrages

Inhalt des Maklervertrages ist die Zusage des Auftraggebers, dem Makler eine Provisionszahlung zu leisten, wenn ein Geschäft über Immobilien aufgrund der „vertragsmäßigen, verdienstlichen“ Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Ein Maklervertrag kann sowohl mit einem Abgeber als auch mit einem Interessenten geschlossen werden. Erforderlich ist eine ausreichende Bestimmung der Vertragspartner, des Objektes und des Preises.

Hinweisblatt vor Abschluss des Vertrages

Konsumenten muss vor Abschluss eines Maklervertrages eine schriftliche Übersicht mit folgendem Inhalt gegeben werden:

•          ein Hinweis auf die Tätigkeit als Makler
   
•          eine Übersicht sämtlicher voraussichtlicher Kosten und Nebenkosten, etwa Grunderwerbsteuer
   
•          die Vermittlungsprovision, eine Angabe in Prozent ist ausreichend
   
•          ein Hinweis auf ein allfälliges Naheverhältnis
   
•          ein Hinweis auf eine Tätigkeit als Doppelmakler

Diese Übersicht muss unverzüglich aktualisiert werden, wenn eine erhebliche Änderung der Verhältnisse eintritt.

Zustandekommen

Für den Abschluss eines Maklervertrages ist keine bestimmte Form vorgeschrieben, er kann daher schriftlich, mündlich und sogar schlüssig erfolgen. Lediglich der Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen zwischen Unternehmer und Konsument müssen immer schriftlich erfolgen.

Die Provisionszahlung ist Hauptpunkt des Maklervertrages. Gegenüber dem Abgeber wird diese in Form eines Vermittlungsauftrages oder eines Alleinvermittlungsauftrages vereinbart. Sollte der schlichte Maklervertrag (Vermittlungsauftrag) nur mündlich vereinbart worden sein, ist der Makler verpflichtet, dem Auftraggeber unverzüglich eine schriftliche Bestätigung über den wesentlichen Inhalt des Maklervertrages zu übermitteln. Auch mit dem Interessenten schließt der Makler einen Vertrag. Das Maklergesetz meint nämlich Abgeber und Interessent gleichermaßen, wenn es von „Auftraggeber“ spricht. Gegenüber dem Interessenten wird die Provision oft in Form des Besichtigungsscheins oder anlässlich des Anbots schriftlich vereinbart, oftmals aber auch nur schlüssig: Der Makler hat auf seine Provisionserwartung im Exposé hingewiesen und der Interessent nimmt daraufhin weiter dessen Dienste in Anspruch.

Bei Tod des Auftraggebers oder Maklers erlischt der Maklervertrag. Dasselbe gilt bei Konkurseröffnung.

Arten

Beim Allgemeinen (Schlichten) Maklervertrag ist der Makler dem Auftraggeber gegenüber nicht verpflichtet, Geschäfte zu vermitteln. Er kann, muss aber nicht tätig werden. Der Auftraggeber kann zusätzlich auch andere Makler beauftragen.

Beim Alleinvermittlungsauftrag hingegen verpflichtet sich einerseits der Makler, alles zu tun, um ein Geschäft zu vermitteln und andererseits verpflichtet sich der Auftraggeber, während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages keinen anderen Immobilienmakler zu beauftragen.

Dauer

Ein Maklervertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.

Beide Vertragsparteien können einen unbefristeten Maklervertrag jederzeit und ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Einen befristeten Maklervertrag können beide Vertragsparteien nur aus wichtigen Gründen, dann aber jederzeit und ohne Einhaltung einer Frist vorzeitig auflösen.

Ein Alleinvermittlungsauftrag kann nur befristet und nur auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Eine vorzeitige Auflösung ist nur aus wichtigen Gründen möglich. Das ist etwa dann der Fall, wenn das Vertrauensverhältnis zum Vertragspartner so schwer gestört ist, dass eine Aufrechterhaltung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Mit einem Konsumenten darf ein Alleinvermittlungsauftrag für die Vermittlung von Miet- und Pachtverträge höchstens für drei Monate und für die Vermittlung von Kaufverträgen höchstens für sechs Monate abgeschlossen werden. Bei wesentlich erschwerenden oder verzögernden Umständen darf eine entsprechend längere Frist vereinbart werden. Eine ausdrückliche Verlängerung um die jeweils zulässige Höchstfrist ist erlaubt.

Informationspflichten Makler – Auftraggeber Der Makler und sein Auftraggeber müssen einander gegenseitig alle erforderlichen Nachrichten geben. Dies bedeutet seitens des Maklers, dem Auftraggeber alle für den beabsichtigten Vertragsabschluss wesentlichen Informationen weiterzuleiten. Der Makler muss dem Auftraggeber auch diejenigen Interessenten bekannt geben, die keinen Maklervertrag mit ihm abschließen wollen.

Der Auftraggeber muss dem Makler alle wesentlichen Informationen über das Objekt zur Verfügung stellen und ihm wichtige Entwicklungen, etwa eine Änderung der Verkaufsabsicht, bekannt geben.

Maklerverträge und das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz

Kunden von Maklern sind ab dem 13.Juni 2014 unter bestimmten Umständen mit neuen Formalitäten konfrontiert, denn mit dem neuen Fernabsatz- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG)wird in Österreich die EU-Verbraucherrechte-Richtlinie 2011 umgesetzt.

Ein Auswärtsgeschäft bezeichnet grundsätzlich einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit von Unternehmer und Verbraucher. Ein typischer Fall eines Außer-Geschäftsraum-Vertrages“ (kurz AGV) wäre etwa ein schlichter Maklervertrag oder auch ein Alleinvermittlungsauftrag mit dem Abgeber, der vor Ort unterzeichnet wird oder aber eine Provisionsvereinbarung mit einem Interessenten, wenn diese bei der Besichtigung der Immobilie erfolgt.

Unter einem Fernabsatzgeschäft (FAG) ist jeder Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher zu verstehen, der ohne gleichzeitige körperliche Anwesenheit des Unternehmers und des Verbrauchers im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen wurde, wobei ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden (bis einschließlich des Zustandekommens des Vertrags). Insbesondere Provisionsvereinbarungen auf Interessentenseite kommen häufig über einschlägige Immobilienportale oder die eigene Maklerhomepage auf elektronischem Weg zustande.

Konsumenten haben das Recht binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen von Verträgen zurückzutreten, die außerhalb von Geschäftsräumen oder per Fernabsatz geschlossen wurden. Gleich vorweg, Immobilienkaufverträge und Wohnungsmietverträge sind von der neuen Regelung ausgenommen.

Mit folgendem kooperativen Vorgehen von Verbrauchern und Maklern kann der Kunde die Dienstleistung des Maklers bereits vor Ablauf der 14-tägigen Rücktrittsfrist in Anspruch nehmen wenn der Makler:

• über das neue Rücktrittsrecht vor Abschluss der Vertragsvereinbarung belehrt,
   
• ein Muster-Widerrufsformulars zur Verfügung stellt,
   
• sich das ausdrückliche Verlangen des Kunden, dass der Unternehmer vorzeitig (dh vor Ablauf der vierzehntägigen Widerrufsfrist) tätig sein soll einholt,
   
• sich vom Kunden bestätigen lässt, dass ihm bewusst ist, dass er bei vollständiger Erfüllung der Maklervereinbarung vor Ablauf der Rücktrittsfrist (Namhaftmachung in  diesem Zeitraum)  dieses Rücktrittsrecht verliert.

Der Kunde ist dann aber auch verpflichtet die Provisionszahlung zu leisten, wenn die Dienstleistung des Maklers vor Ablauf der Rücktrittsfrist vollständig erbracht wurde. Mit der Namhaftmachung ist die Dienstleistung des Maklers vollständig erbracht.

An den Grundsätzen des Provisionsanspruchs für den Makler selbst ändert sich nichts.

Maklerpflichten

Allgemeine Informationspflichten des Maklers

Bezüglich des Objektes müssen allgemeine Informationen gegeben werden, wie Größe, allfällige Mängel etc., über alle wesentlichen Fakten der Sach- und Rechtslage sowie über erkennbare Vor- und Nachteile muss informiert werden. Ist dem Makler ein bestimmter Zweck der Nutzung bekannt, muss über eine allfällige Eignung des Objektes dafür aufgeklärt werden.

Die Angaben des Auftraggebers muss der Makler nur dann nachprüfen, wenn ihm die Unrichtigkeit auffällt oder auffallen müsste. Jedenfalls muss er aber die Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Liegenschaft im Grundbuch überprüfen.

Grundsätzlich muss ein Immobilienmakler über alle einschlägigen Materien Bescheid wissen und richtige Auskünfte erteilen. Er muss das Mietrecht kennen, Informationen über die Bebaubarkeit einer Liegenschaft erteilen und einen bereits länger gültigen Flächenwidmungsplan kennen. Er muss die Wohnbauförderungsgesetze kennen und über die Möglichkeit des Widerrufes einer Förderung aufklären.

Informationspflicht über Provision

Immobilienmakler müssen in ihren Geschäftsräumen die für die Vermittlung zulässigen Höchstbeträge der Provisionen mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass es sich um Höchstbeträge handelt, sowie Informationen über sonstige Vergütungen und die Höhe der Umsatzsteuer aushängen. Die gilt auch bei Aushängen von Objekten in Schaufenstern, Schaukästen und Ähnlichem. 

Informationspflichten betreffend Kosten

Ein Verbraucher muss über die Voraussetzungen für Wohnbauförderungsmittel aufgeklärt werden.

Werden Hypothekardarlehen vermittelt, muss über bestimmte Beträge, wie Eintragungsgebühr, Kosten für die Vergebührung etc. schriftlich informiert werden. Ebenfalls aufgeklärt werden muss über die Gesamtbelastung, den effektiven Jahreszinssatz sowie über die Anzahl, Höhe und Fälligkeitszeitpunkte der Raten.

Informiert werden muss über eventuelle steuerliche Auswirkungen bei der Veräußerung.

Informationspflichten betreffend Naheverhältnis

Der Makler muss auf ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen ihm und dem vermittelten Dritten hinweisen, wenn dadurch die Interessen des Auftraggebers beeinträchtigt werden könnten. Tut er das nicht, geht sein Provisionsanspruch verloren. Konsumenten müssen über ein derartiges Naheverhältnis bereits vor Abschluss des Maklervertrages informiert werden.

Informationspflicht in Inseraten

In Inseraten muss klar erkennbar sein, dass diese von einem Immobilienmakler stammen. Wird in Inseraten ein Kaufpreis angegeben und ist eine Anzahlung erforderlich, muss eindeutig auf die Höhe der laufenden Rückzahlungen und auf den Gesamtbetrag hingewiesen werden.

Verschwiegenheitspflicht

Immobilienmakler und ihre Mitarbeiter sind zur Verschwiegenheit über alle ihnen im Rahmen ihrer Berufsausübung bekannt gewordenen Tatsachen verpflichtet. Die Verschwiegenheitspflicht gilt allerdings insofern nicht, als der Makler dem Auftraggeber gegenüber Beratungs- und Aufklärungspflichten hat oder die erforderlichen Nachrichten geben muss. Weiters gilt die Verschwiegenheitspflicht nicht, soweit sie für die Durchsetzung von Provisionsansprüchen erforderlich ist.

Provision

Allgemeines zur Provision

Festgelegt sind höchst zulässige Provisionssätze, die nicht überschritten werden dürfen. In den Höchstsätzen ist die Umsatzsteuer nicht enthalten. Die Provisionshöchstsätze gelten nicht für die Vermittlung von Burgen, Schlössern und Klöstern.

Die höchst zulässige Provision darf gleichzeitig sowohl vom Abgeber als auch vom Interessenten verlangt werden. Sie darf das Doppelte betragen, wenn mit einem der beiden vereinbart wird, dass dieser keine Provision zu zahlen hat. Wird der Höchstbetrag bei einem der beiden nicht voll ausgeschöpft, darf der verbleibende Betrag auf die Höchstgrenze dem anderen der beiden aufgerechnet werden. Die Überwälzung der Abgeberprovision bei der Vermittlung einer Wohnung oder Einfamilienhauses auf den Wohnungssuchenden ist jedoch nicht zulässig.

Zahlung einer Provision

Wird ein Hauptgeschäft abgeschlossen und erfolgt dies aufgrund der „vertragsmäßigen, verdienstlichen Tätigkeit“ des Maklers, muss Provision gezahlt werden. Der Anspruch entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäftes und wird damit fällig. Ein Vorschuss muss nicht geleistet werden.

Das Mindesterfordernis an eine „vertragsmäßige, verdienstliche Tätigkeit“ ist dem Abgeber gegenüber die Nennung eines bisher unbekannten Interessenten und dem Interessenten gegenüber der Nachweis der Geschäftsgelegenheit, d.h. Nennung des Objektes. Grundlage muss immer ein bestehender Maklervertrag sein.

Kommt zwar nicht das ursprüngliche Geschäft, sondern ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande, besteht ebenfalls ein Provisionsanspruch.

Provision bei Tätigkeit mehrerer Makler

Haben zwei oder mehrere Makler ein Geschäft vermittelt, muss der Auftraggeber nur einmal Provision zahlen und zwar an den Makler, dessen Verdienstlichkeit eindeutig überwiegt. Lässt sich das nicht feststellen, wird die Provision im Zweifel zu gleichen Teilen aufgeteilt. Falls der Kunde nicht wissentlich an den Falschen zahlt, hat er seine Leistung erbracht. Etwaige Ansprüche des zweiten oder dritten Maklers müssen von diesen direkt gegen den Maklerkollegen, dem die Provision bezahlt wurde, geltend gemacht werden.

Provision bei Optionsvertrag

Ein Optionsvertrag ist ein Vertrag, bei dem einem Abgeber oder Interessenten das Recht eingeräumt wird, innerhalb einer bestimmten Frist das Geschäft durch einseitige Erklärung zustande kommen zu lassen. Für die Vermittlung eines derartigen Vertrages darf der Makler höchstens die Hälfte des festgelegten Provisionshöchstbetrages verlangen. Kommt das Geschäft zustande, darf die Differenz auf den zulässigen Höchstbetrag verrechnet werden.

Provisionshöhe

Wenn über die Provisionshöhe nichts Besonderes vereinbart ist, steht dem Makler die ortsübliche Provision zu. Ist diese nicht oder nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten festzustellen, steht eine angemessene Provision zu.

Gewährt der Auftraggeber dem Dritten Nachlässe, wird dadurch die Berechnungsgrundlage der Provision nur dann vermindert, wenn diese Nachlässe schon bei Geschäftsabschluss vereinbart wurden.

Bei der Berechnung der Provision dürfen keine unzulässigen Entgelte einbezogen werden.

Die Provisionshöchstsätze sind:

         Wert bis € 36.336,42: 4 %

         Wert von € 36.336,42 bis € 48.448,51: 1.453,46 gem. §12 Abs 4 Immobilienmaklerverordnung

         mehr als € 48.448,51: 3 %

BMM=Bruttomonatsmiete

Anmerkung: Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes können Mietverträge über Wohnungen rechtswirksam nur auf mindestens 3 Jahre befristet werden. Nur im Bereich des ABGB (zB. Einfamilienhaus, Vermietung bzw. Vertrag abgeschlossen nach dem 31.12.2001) sind auch kürzere Verträge zulässig.

BMM=Bruttomonatsmiete

Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis:

         Vermieter: Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch 1/2 BMM

         Mieter: Ergängzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstes jedoch 1/2 BMM

BMM=Bruttomonatsmiete

Vereinbarung einer Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis:

         Mieter: Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer

Die Überwälzung der Vermieterprovision (max. 3 BMM) auf den Geschäftsraummieter kann vereinbart werden (§ 12 IMVO).

Eine Bruttomonatsmiete (BMM) beinhaltet den gesamten vereinbarten Mietzins mit Ausnahme der Umsatzsteuer. Es sind daher auch die Betriebskosten enthalten. Die Heizkosten dürfen bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechts (dh wenn zB ein Richtwertmietzins oder ein angemessener Mietzins vereinbart werden) nicht in die Berechnung der Provision miteinbezogen werden.

Zu den genannten Provisionshöchstsätzen muss die Umsatzsteuer dazugerechnet werden.

Provisionsanspruch

Solange keine Einigung der Vertragsparteien über das Hauptgeschäft erfolgt, entsteht kein Provisionsanspruch.

Ein Vorvertrag löst ebenso wie ein aufschiebend bedingtes Hauptgeschäft noch keinen Provisionsanspruch aus.

Minderung des Provisionsanspruches

Verletzt der Makler wesentliche Pflichten und kommt es dadurch zu einer geringeren Verdienstlichkeit des Maklers, kann der Aufraggeber eine Minderung des Provisionsbetrages verlangen.

Entfall der Provision

Kommt ein Vertrag zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten nicht zustande und sind die Gründe dafür nicht vom Auftraggeber zu vertreten, entfällt der Provisionsanspruch.

Wird ein Hauptvertrag wegen Irrtum oder List angefochten, entfällt die Provision. Dasselbe gilt, wenn statt einer Anfechtung der Hauptvertrag einvernehmlich aufgelöst wird. Ist jedoch ein Hauptgeschäft trotz auflösender Bedingung wirtschaftlich von Wert, besteht ein Provisionsanspruch.

Wird der Makler selbst Vertragspartner des Hauptgeschäftes, entfällt die Provisionszahlung. Das gilt auch dann, wenn der Geschäftsabschluss mit einem Dritten wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler gleichkommt.

Hat ein Makler den Auftraggeber nicht über ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis hingewiesen, entfällt die Provisionszahlungspflicht.

Provisionsanspruch bei Rücktritt vom Hauptgeschäft (Kauf- bzw. Mietvertrag)

Wird der Vertrag über ein Hauptgeschäft wegen der Ausübung eines zulässigen Rücktrittsrechtes aufgelöst, entfällt der Provisionsanspruch.

Besondere Provisionsvereinbarungen

Vereinbart werden kann die Zahlung einer Provision, auch wenn kein Geschäft zustande kommt, und zwar in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision. Ist der Auftraggeber Konsument, muss eine derartige Vereinbarung immer schriftlich erfolgen.

Eine derartige Vereinbarung ist für folgende Fälle zulässig:

• das Geschäft kommt wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande, weil der Auftraggeber einen erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund nicht setzt (Bsp.: Der ausländische Käufer hat zwar das Angebot unterzeichnet, stellt aber in der Folge nicht den erforderlichen Antrag bei der Grundverkehrskommission)
   
• mit dem vom Makler vermittelten Dritten kommt ein anderes Geschäft zustande, das zwar nicht zweckgleichwertig ist, die Vermittlung aber in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt
   
• das Geschäft kommt nicht mit dem Auftraggeber oder dem vermittelten Dritten, sondern einer anderen Person zustande, weil der Auftraggeber oder der vermittelte Dritte dieser Person die Abschlussmöglichkeit bekanntgegeben hat
   
• das Geschäft kommt mit dem vermittelten Dritten nicht zustande, weil ein Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird

Üblicherweise werden Alleinvermittlungsaufträge zusätzlich mit besonderen Provisionsvereinbarungen abgesichert. Eine derartige Vereinbarung ist für folgende Fälle erlaubt:

• der Alleinvermittlungsauftrag wird vom Auftraggeber ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst
   
• während eines laufenden Alleinvermittlungsauftrages beauftragt der Auftraggeber einen anderen Makler und ein Geschäft kommt durch diesen zustande
   
• während eines laufenden Alleinvermittlungsauftrages kommt ein Geschäft auf andere Art zustande (zB durch den Eigentümer selbst)

Ersatz von Aufwendungen

Allgemeine Kosten und Auslagen, die durch den Geschäftsbetrieb entstehen, wie etwa Standardinserate oder der laufende Bürobetrieb, müssen dem Makler nicht ersetzt werden.

Werden allerdings zusätzliche Aufträge erteilt, wie etwa besonders aufwändige Inserate oder Präsentationen, müssen diese Kosten dem Makler dann ersetzt werden, wenn die Zahlung ausdrücklich vereinbart wurde. Dies gilt auch dann, wenn das Geschäft nicht zustande kommt. Zwischen Unternehmer und Konsument muss dieser Kostenersatz immer schriftlich vereinbart werden.

Der Kostenersatz für zusätzliche Aufwendungen wird mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäftes fällig.